不確定性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格決定隨機(jī)模型和經(jīng)驗(yàn)分析

文章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)目前比較流行的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、成本法和還原法。這3種方法都有很大的局限性,其主要問題是用確定性的研究方法去研究不確定性很強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng),所以得到的評(píng)估值在多數(shù)情況下不能正確反映房地產(chǎn)內(nèi)在真實(shí)價(jià)值。文章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法進(jìn)行了研究。并且以模糊數(shù)學(xué)理論和灰色系統(tǒng)理論為基礎(chǔ)提出了兩種新的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)現(xiàn)今的十幾年內(nèi)得到了飛速的發(fā)展，不僅加劇了人們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的展望，也促使著人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不確定性及評(píng)估方法探究力度的加強(qiáng)。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的有效的價(jià)格評(píng)估，才可從根本上是實(shí)現(xiàn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)的權(quán)利與房產(chǎn)價(jià)格的可控。因此，本文就房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性及評(píng)估方法做出簡(jiǎn)要的探究。

[碩士]隨機(jī)利率條件下的房地產(chǎn)期權(quán)定價(jià)研究——【學(xué)位年度】2009　　【摘要】　　近年來,在全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮對(duì)拉動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了舉足輕重的作用。在我國(guó),近年來隨著住房制度改革完成,土地使用權(quán)制度的進(jìn)一步完善,人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期,房...

巖土性質(zhì)表現(xiàn)出很大的不確定性,基于可靠性理念的設(shè)計(jì)方法可以考慮巖土工程中不確定性,使得設(shè)計(jì)更加合理。在實(shí)際工程中,除了少數(shù)有詳盡的資料外,大部分工點(diǎn)的勘察及土工測(cè)試量相對(duì)較少,在這種情況下如何考慮土性參數(shù)的隨機(jī)性是巖土工程可靠度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。決定極限狀態(tài)發(fā)生的是可能失效土體的平均值,而不是個(gè)別點(diǎn)的極大值或者極小值。巖土參數(shù)的特征值是巖土工程設(shè)計(jì)的基本代表值,是影響極限狀態(tài)發(fā)生的小心估計(jì)值,也可以說是可能失效土體均值的一個(gè)小心估計(jì)值。

由于電力系統(tǒng)動(dòng)態(tài)仿真模型中負(fù)荷參數(shù)存在不確定性,這使仿真結(jié)果的可信度受到影響。在研究負(fù)荷參數(shù)不確定時(shí),采用傳統(tǒng)蒙特卡羅分析法仿真次數(shù)過多、仿真時(shí)間過長(zhǎng),而采用軌跡靈敏度法又不能給出參數(shù)不確定性影響的定量表示。因此采用了一種將軌跡靈敏度法與概率分配法相結(jié)合的方法,定量分析負(fù)荷參數(shù)的不確定性對(duì)動(dòng)態(tài)仿真結(jié)果的影響。在4機(jī)2區(qū)域系統(tǒng)上的仿真結(jié)果表明,該方法不僅能夠快速分析對(duì)仿真結(jié)果影響較大的主導(dǎo)參數(shù),而且能夠直接輸出響應(yīng)與主導(dǎo)參數(shù)之間建立的最合適階次的多項(xiàng)式關(guān)系,定量分析參數(shù)的不確定性。因此文中方法能夠快速清晰地量化出主導(dǎo)參數(shù)的不確定性與系統(tǒng)穩(wěn)定度之間的關(guān)系。

此文章由西安文海工程咨詢有限公司整理編輯 西安文海工程咨詢有限公司wenhaizx.com可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告的不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息來源的 有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投 資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。 根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析， 盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)， 1盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過 分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是否健康平穩(wěn),對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的影響。因此,對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的調(diào)控是政府管理城市的重要手段。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決策是否科學(xué)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康

隧道施工中非定常循環(huán)時(shí)間的不確定性模型

針對(duì)不確定性結(jié)構(gòu)力學(xué)問題,提出了基于測(cè)量數(shù)據(jù)的模糊分析方法.該方法利用差值因子構(gòu)造了不確定參數(shù)的隸屬度函數(shù),對(duì)不確定參數(shù)的有限個(gè)分散數(shù)據(jù)進(jìn)行不確定性描述和定量化處理,估計(jì)出其真值估計(jì)和區(qū)間估計(jì),將其運(yùn)用到不確定性結(jié)構(gòu)力學(xué)問題的模糊有限元分析中,以求得結(jié)構(gòu)的不確定性響應(yīng).最后以十桿桁架結(jié)構(gòu)為例,運(yùn)用該方法對(duì)結(jié)構(gòu)的不確定響應(yīng)進(jìn)行了分析,仿真結(jié)果驗(yàn)證了該方法的有效性.

隧道施工中非定常循環(huán)時(shí)間的不確定性模型

在介紹surpac建立三維地質(zhì)模型原理及過程的基礎(chǔ)上,對(duì)礦山三維地質(zhì)模型建模方法進(jìn)行論述,并對(duì)礦山三維地質(zhì)模型的不確定性原因進(jìn)行分析,提出可行的解決方案。

針對(duì)實(shí)際工程結(jié)構(gòu)中難以避免的不確定性因素,如材料非均質(zhì)、邊界條件不清晰、測(cè)試誤差、模型誤差等,提出利用模態(tài)區(qū)間分析求解包含不確定性參數(shù)的梁損傷評(píng)估方法.首先建立鋼箱梁和鋼筋混凝土梁的計(jì)算模型,以區(qū)間形式定義梁幾何、材料參數(shù)的不確定性,體現(xiàn)各參數(shù)的可能波動(dòng)范圍;然后將結(jié)構(gòu)靜力學(xué)方程擴(kuò)展成區(qū)間方程,通過模態(tài)邏輯對(duì)區(qū)間方程進(jìn)行重新釋義;最后在梁上施加集中荷載,計(jì)算得到梁關(guān)鍵應(yīng)變點(diǎn)的區(qū)間工作狀態(tài).分析中通過降低梁?jiǎn)卧膹椥阅Ａ縼砟M損傷,再比較確定性方法、經(jīng)典區(qū)間算法和模態(tài)區(qū)間分析的計(jì)算結(jié)果.結(jié)果表明:與確定性損傷評(píng)估方法不同,區(qū)間算法允許結(jié)構(gòu)包含不確定性參數(shù),認(rèn)為落在區(qū)間包絡(luò)線內(nèi)的應(yīng)變值是合理的,而當(dāng)某荷載下應(yīng)變值超出包絡(luò)范圍時(shí)說明梁發(fā)生了損傷;模態(tài)區(qū)間分析計(jì)算得到的區(qū)間包絡(luò)范圍要明顯小于經(jīng)典區(qū)間算法,能夠有效避免計(jì)算過程的參數(shù)區(qū)間擴(kuò)張,而且可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)梁的損傷和損傷時(shí)所對(duì)應(yīng)的外荷載,避免結(jié)構(gòu)損傷進(jìn)一步的惡化.

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析 由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所 確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià) 者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種想象成為不確定性。 對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決

結(jié)合實(shí)際案例,對(duì)盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析三種不確定性分析方法在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中的應(yīng)用進(jìn)行了探討,研究了不確定性因素及其變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響,為項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供了依據(jù)。

對(duì)比分析指出,城市軌道交通線路斷面客流量變化與道路交通斷面客流量變化具有相似性,但城市軌道交通線路斷面客流時(shí)間序列具備特有的尖峰厚尾特性,其變化的敏感程度依賴時(shí)空條件,常用于道路領(lǐng)域的廣義自回歸條件異方差(garch)模型無法直接用于城市軌道交通領(lǐng)域。基于此,引入廣義誤差分布(ged)虛變量,構(gòu)建改進(jìn)的garch模型,并基于成都地鐵1號(hào)線下行斷面客流時(shí)間序列數(shù)據(jù),借助eviews和matlab軟件對(duì)改進(jìn)前后的模型效果進(jìn)行實(shí)證對(duì)比分析。結(jié)果表明,改進(jìn)后的虛變量garch模型比原始的garch模型具有更好的適用性。

地質(zhì)建模的最終目的是建立反映地質(zhì)認(rèn)識(shí)的地質(zhì)模型，并對(duì)儲(chǔ)層的不確定性以及由此帶來的儲(chǔ)量不確定性進(jìn)行定量表征。南海p氣田正處于開發(fā)的前期研究階段，井點(diǎn)資料少，儲(chǔ)層的縱橫向變化快，儲(chǔ)量不確定性強(qiáng)。該文以地質(zhì)模型為載體，探討了該氣田地質(zhì)儲(chǔ)量不確定性分析的方法，總結(jié)了相似氣田地質(zhì)儲(chǔ)量不確定性分析的一般方法：通過對(duì)變量的敏感性分析，確定影響該氣田地質(zhì)儲(chǔ)量的主要變量，以此為基礎(chǔ)通過拉丁超立方概率分析法進(jìn)行儲(chǔ)量評(píng)價(jià)及地質(zhì)模型的優(yōu)選，最終確定構(gòu)造和氣水界面的變化是影響該氣田儲(chǔ)量的主要因素，p50是該氣田可動(dòng)用儲(chǔ)量。該方法為前期研究階段的儲(chǔ)量動(dòng)用提供了新的思路。

針對(duì)通常水文預(yù)報(bào)過程參數(shù)的不確定性問題,利用貝葉斯理論,結(jié)合自適應(yīng)采樣的馬爾可夫鏈蒙特卡羅方法來研究nash模型參數(shù)的不確定性,并進(jìn)行概率洪水預(yù)報(bào)。實(shí)例研究表明,該方法能充分利用已知的后驗(yàn)信息獲取nash模型參數(shù)的不確定性,得到其后驗(yàn)分布。根據(jù)獲得的參數(shù)后驗(yàn)分布可實(shí)現(xiàn)概率洪水預(yù)報(bào),同時(shí)給出各時(shí)刻洪水流量的均值和方差的預(yù)報(bào)值,為估計(jì)各種防洪決策的風(fēng)險(xiǎn)提供了依據(jù)。

由于環(huán)境條件復(fù)雜,隧道施工的安全概率具有很大的不確定性.為了研究隧道施工過程中的安全控制問題,運(yùn)用博弈理論,建立了不確定性環(huán)境條件下施工企業(yè)與施工人員之間的博弈模型,并討論了博弈雙方的安全行為與收益矩陣的關(guān)系.研究表明:在隧道施工安全決策、管理和組織過程中,施工企業(yè)和施工人員的安全控制行為受多種因素影響,包括雙方對(duì)隧道施工過程安全概率的估計(jì)、工程順利完成后的收益、投入的安全控制成本、發(fā)生事故之后的損失和補(bǔ)償以及對(duì)方的策略選擇,通過應(yīng)用實(shí)例,分析了不確定性安全概率下博弈雙方安全控制策略選擇與模型參數(shù)之間的關(guān)系.

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷震蕩和房地產(chǎn)企業(yè)決策感性大于理性的背景下思考不確定性下房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有現(xiàn)實(shí)意義。本文從市場(chǎng)不確定性和政策不確定性兩個(gè)層面系統(tǒng)分析了我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的不確定性,指出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)降低投資的不確定性應(yīng)做到堅(jiān)持科學(xué)決策、引入市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)、借助政策研究外力和建立房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策評(píng)價(jià)體系。本文指出,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性和政策不確定性的關(guān)鍵在于正確認(rèn)識(shí)并科學(xué)把握不確定性。

針對(duì)傳統(tǒng)勘探剖面構(gòu)模人工干預(yù)較多、模型精確性有待提高等問題,研究了一種智能化與人機(jī)交互相結(jié)合的三維地質(zhì)模型快速構(gòu)建方法,并結(jié)合該方法對(duì)控制模型不確定性的主要因素及約束方法進(jìn)行了分析。該方法以面向勘探剖面的三維地質(zhì)模型構(gòu)建工作流程為主線,通過優(yōu)化提升各環(huán)節(jié)自動(dòng)化、智能化工作程度以提高三維地質(zhì)模型構(gòu)建的速度與精度?；谠摲椒ㄑ邪l(fā)的軟件功能模塊能較好地實(shí)現(xiàn)勘探剖面二維平面快速編圖及剖面邊界三維空間動(dòng)態(tài)重構(gòu),進(jìn)而基于三維勘探剖面實(shí)現(xiàn)面向用戶自定義屬性約束的地質(zhì)界線動(dòng)態(tài)提取和三維地質(zhì)模型快速構(gòu)建。經(jīng)實(shí)際應(yīng)用檢驗(yàn)表明,該方法不僅能有效提高三維地質(zhì)模型構(gòu)建的效率和精度,而且對(duì)模型幾何形態(tài)的不確定性程度具有較好的約束控制作用。

構(gòu)造地質(zhì)模型總有不確定性。這里提出一種使用信息熵來解決其不確定性的方法。用概率理論計(jì)算模型空間每個(gè)位置的預(yù)測(cè)標(biāo)量值，進(jìn)而計(jì)算一個(gè)平均信息熵值來度量不確定性模型體。我們利用這種方法評(píng)估不確定性是由于地質(zhì)界面的接觸位置和走向不明。

隨著我國(guó)市場(chǎng)改革開放的進(jìn)一步深入,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)投資受市場(chǎng)不確定性因素影響更加敏感。本文首先將房地產(chǎn)項(xiàng)目的固有價(jià)值進(jìn)行分解,將不確定性建立在房地產(chǎn)投資產(chǎn)品——商品房的價(jià)格之上,利用美式永續(xù)期權(quán)定價(jià)方法建立相應(yīng)的旁地產(chǎn)企業(yè)投資決策模型。本文還對(duì)這一模型進(jìn)行了數(shù)值分析,分析表明,房地產(chǎn)企業(yè)投資期權(quán)價(jià)值以及最比執(zhí)行期權(quán)時(shí)的臨界價(jià)格與其相應(yīng)的商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)率成正向相關(guān)關(guān)系。