大型企業(yè)利用劃撥土地加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的思考

本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的問題，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的對(duì)策及建議。

本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目決策、項(xiàng)目實(shí)施三個(gè)階段出發(fā),就其中存在的某些問題從哲學(xué)角度進(jìn)行了粗淺的分析,盡可能的揭示其內(nèi)在本質(zhì)。

指出我國城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的正確估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本確定的重要內(nèi)容,從我國城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要出發(fā),對(duì)我國城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地的成本確定以及土體使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場地開發(fā)費(fèi)、土地稅收和管理費(fèi)的估算原理進(jìn)行了全面的探討。

78910111212345678910111212345678910111212345678910 建筑方案設(shè)計(jì)階段 方案報(bào)建 方案報(bào)建 初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)階段 結(jié)構(gòu)封頂圖紙完成 圖紙強(qiáng)審時(shí)間 結(jié)構(gòu)封頂圖紙完成 圖紙強(qiáng)審時(shí)間 區(qū)初步設(shè)計(jì) 正負(fù)0以下圖紙（未含負(fù)一層） 封頂圖紙(b1) 圖紙強(qiáng)審(b1) 項(xiàng)目20家聯(lián)審 景觀初步設(shè)計(jì)圖紙 景觀施工圖紙 建設(shè)工程報(bào)建階段 > > > > > >**地塊 >**地塊 >**、**地塊 >**地塊 <<辦理土地

78910111212345678910111212345678910111212345678910 建筑方案設(shè)計(jì)階段 方案報(bào)建 方案報(bào)建 初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)階段 結(jié)構(gòu)封頂圖紙完成 圖紙強(qiáng)審時(shí)間 結(jié)構(gòu)封頂圖紙完成 圖紙強(qiáng)審時(shí)間 區(qū)初步設(shè)計(jì) 正負(fù)0以下圖紙（未含負(fù)一層） 封頂圖紙(b1) 圖紙強(qiáng)審(b1) 項(xiàng)目20家聯(lián)審 景觀初步設(shè)計(jì)圖紙 景觀施工圖紙 建設(shè)工程報(bào)建階段 > > > > > >**地塊 >**地塊 >**、**地塊 >**地塊 <<辦理土地

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃模板——word表格形式　　表頭分為：工作階段工作內(nèi)容工作部門完成時(shí)間等?！　　　?1頁word文檔。

隨著國家持續(xù)不斷地調(diào)整銀行貸款、經(jīng)濟(jì)調(diào)控、土地等政策,使房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在節(jié)節(jié)高升,大大加劇了投資房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。怎樣加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的開發(fā)策劃,降低其風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)市場的激烈競爭,將土地資源價(jià)值最大化,已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的必修課。本文從經(jīng)濟(jì)視角深入探討分析目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在的前期策劃問題。

本文從項(xiàng)目方案確定,市場研究分析、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析的管理工作中,剖析了目前房地產(chǎn)開發(fā)市場前期管理工作中的一些薄弱環(huán)節(jié)和問題,并提出相應(yīng)的市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資前期策劃的關(guān)鍵。

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的思考——古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。做任何事之前，都應(yīng)該有所計(jì)劃、策劃、規(guī)劃，特別對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，投資金額巨大、涉及內(nèi)容繁多、影響因素眾多，投資者在決定投資一個(gè)項(xiàng)目之前，應(yīng)該做一個(gè)可行性研究。究竟應(yīng)該考慮些什么...

安徽建筑!""#$%&!’! 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的思考 "薛飛 古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。做任何事之前，都應(yīng)該有 所計(jì)劃、策劃、規(guī)劃，特別對(duì)于房地產(chǎn)投資來說，投資金額巨大、 涉及內(nèi)容繁多、影響因素眾多，投資者在決定投資一個(gè)項(xiàng)目之 前，應(yīng)該做一個(gè)可行性研究。究竟應(yīng)該考慮些什么問題呢？下面 根據(jù)我們策劃的一個(gè)實(shí)例來作一些分析。 筆者所在的房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家中型國有企業(yè)，在市場 經(jīng)濟(jì)逐步完善的今天，民營開發(fā)企業(yè)得到迅速的發(fā)展和壯大， 國有企業(yè)在競爭激烈程度加劇情況下處境變得越來越困難，但 是也可以依據(jù)自己人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、與政府管理層長期密 切合作的關(guān)系以及長期經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)等長處，積極分析市場，抓 住機(jī)遇發(fā)展壯大。筆者所在的企業(yè)利用市政府南遷的機(jī)會(huì)，在 新的行政中心附近擬改造一片舊民居，建設(shè)一個(gè)約&()&"’*! 的住宅小區(qū)。為此，我們除了對(duì)自身情況進(jìn)行摸底分析外，

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程。 （一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn) 在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工 作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需 要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地 產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。 （二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步 開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進(jìn)行可行性研 究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立 項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究， 就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同 意，這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明

造價(jià)控制是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素之一,造價(jià)的控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文分別從工程造價(jià)的特點(diǎn)及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中造價(jià)的全過程控制進(jìn)行了研究,并提出了一些具體的措施。

隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)住房的要求也越來越高，許多開發(fā)商和樓盤以不同需求為主題打造各類的房源和戶型。長期以來，bgy集團(tuán)在國家政策的鼓勵(lì)下，定位于城鎮(zhèn)化、郊區(qū)化大盤優(yōu)勢來減緩中國住房問題。因此，房地產(chǎn)公司需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)分析，本文將用swot分析法提出合理建議。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分期的8種考慮——1、規(guī)模的考慮　　　　這是最本源的考慮。對(duì)于一棟2000平米的商務(wù)樓來說，很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā)，如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤，被人再接手，然后命名為某某項(xiàng)目的二次開發(fā)，諧音為“二期開發(fā)”。當(dāng)然這個(gè)規(guī)模的...

房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制 房地產(chǎn)開發(fā)作為開發(fā)商的主要項(xiàng)目，在市場經(jīng)濟(jì)的競爭中主要目的 是盈利，即投入就要收到效益，但隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住 條件的要求也越來越高，開發(fā)商的投資也隨之增加，在這種情況下， 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制就顯得越來越重要。 一、投資的組成部分 房地產(chǎn)開發(fā)投資由多個(gè)方面組成的，但在各個(gè)方面的重要程度不 同，但以下幾個(gè)方面一般都有： 1、土地費(fèi)用：主要包括拆遷安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、 土地稅等； 2、前期費(fèi)用：主要包括勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、 圖紙審查費(fèi)、場地準(zhǔn)備、招標(biāo)費(fèi)用等； 3、政策要求的各種收費(fèi)如：質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、 人防工程費(fèi)、墻改基金、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、勞保費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、 交易手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等； 4、開發(fā)區(qū)片內(nèi)的配套設(shè)施費(fèi)用，主要包括：供水管線及增容費(fèi)、 供電設(shè)施的各項(xiàng)費(fèi)用、道路硬化、區(qū)內(nèi)綠化、物業(yè)管理的準(zhǔn)備費(fèi)用及

隨著非洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快，非洲大陸對(duì)地產(chǎn)的需求越來越大。我國適時(shí)推出“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，吸引了一批國內(nèi)大型企業(yè)進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)市場，然而投資非洲房地產(chǎn)市場要面臨政策、匯率、工程、競爭以及其他各方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此海外置業(yè)需要長線慎重的目光看待非洲房地產(chǎn)市場前景。

如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制——如何加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理工作的重要內(nèi)容之一,特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下,加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制顯得尤其重要。本文從三個(gè)方面論述了如何有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本,提高...

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用明細(xì)案例

協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性條件發(fā)展中心 現(xiàn)場踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地 下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解。 發(fā)展中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交通 等情況 發(fā)展中心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后 項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐。 發(fā)展中心 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地 出讓方式和土地款，以及能否調(diào)整 。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政?收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況 成本測算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排發(fā)展中心 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 銷售：參與市場調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范 圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等 研發(fā)部：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場調(diào)研 發(fā)展中心銷

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程 第一章：項(xiàng)目決策階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心 （策劃部）進(jìn)行可行性研究。 1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況; (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動(dòng)遷安置; (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù); (5)資源供給及資本運(yùn)作方案; (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù); (7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究; (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃; (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析; (10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專 家、財(cái)會(huì)師及律師。 3、可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程 一、土地手續(xù)： 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權(quán)并 簽訂土地出讓合同。 2．土地用地勘測圖。 3．建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 4．土地契稅、地稅完稅證明（財(cái)政局、地稅局） 5．土地登記申請(qǐng)，審核發(fā)土地使用權(quán)證。 二、規(guī)劃手續(xù)： 1．項(xiàng)目總平面規(guī)劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)經(jīng)規(guī)劃委員會(huì) 通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設(shè)用地規(guī)劃證。時(shí) 間需2-3周。 2．建設(shè)工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目 建設(shè)工程單體初步設(shè)計(jì)，申報(bào)單體工程規(guī)劃許可。時(shí)間需2-3 周。 3．交納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、配套費(fèi)等，辦理城建檔案移 交合同。 三、項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)： 1．項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（工程咨詢?cè)海?2．項(xiàng)目規(guī)劃批文、總平面圖。 3．環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)保局）。 4．抗震設(shè)防（地震局）。 5．無線電委員會(huì)等部門意見。 6．辦理完以上材料后報(bào)經(jīng)發(fā)改委審批后發(fā)立項(xiàng)批文。 四、工程施工手續(xù)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批規(guī)程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建報(bào)批規(guī)程經(jīng)驗(yàn)2009年03月01日星期日11:24一、土地手續(xù)： 1．土地出讓合同：通過出讓的方式取得土地使用權(quán)并簽訂土地出讓合同。2．土地用 地勘測圖。3．建設(shè)用地批準(zhǔn)書。4．土地契稅、地稅完稅證明（財(cái)政局、地稅局）。 5．土地登記申請(qǐng)，審核發(fā)土地使用權(quán)證。二、規(guī)劃手續(xù)：1．項(xiàng)目總平面規(guī)劃，規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案申報(bào)經(jīng)規(guī)劃委員會(huì)通過后，發(fā)規(guī)劃批文，按規(guī)劃批文辦理建設(shè)用地規(guī)劃證。 時(shí)間需2-3周。2．建設(shè)工程規(guī)劃許可，根據(jù)總平面圖規(guī)劃，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)工程單體初 步設(shè)計(jì)，申報(bào)單體工程規(guī)劃許可。時(shí)間需2-3周。3．交納規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、配套費(fèi) 等，辦理城建檔案移交合同。三、項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)：1．項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（工程咨詢 院）。2．項(xiàng)目規(guī)劃批文、總平面圖。3．環(huán)境影響評(píng)價(jià)（環(huán)保局）。4．抗震設(shè)防（地 震局）。5．無線