抵押房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值及變現(xiàn)價(jià)值

抵押房地產(chǎn)價(jià)值協(xié)議書 抵押人（甲方）： 抵押權(quán)人（乙方）： 一、協(xié)議目的：辦理房地產(chǎn)抵押登記提供價(jià)值依據(jù)； 二、抵押房地產(chǎn)座落于， 房屋所有權(quán)證號(hào)：寧房權(quán)證字第號(hào)，（丘號(hào)：）， 抵押建筑面積； 三、協(xié)議結(jié)論，抵押人與抵押權(quán)人經(jīng)平等協(xié)商，共同確認(rèn)抵押房地產(chǎn) 的價(jià)值為人民幣（大寫），小寫； 四、議經(jīng)甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)代理人簽字并加蓋公章生效。 抵押人（公章）：抵押權(quán)人（公章）： 法定代表人（簽章）：法定代表人（簽章）： 代理人（簽章）：代理人（簽章）： 年月日年月日

2006年年初，國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》，并同期制定了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，該意見的出臺(tái)，是金融機(jī)構(gòu)降低自身信貸風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)行為的一個(gè)重大舉措，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)特別是抵押價(jià)值評(píng)估的影響很大，意義深遠(yuǎn)。為此，長(zhǎng)沙市各大銀行也積極作出回應(yīng)，其中長(zhǎng)沙市商業(yè)銀行率先提出了《不動(dòng)產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力評(píng)估管理暫行辦法》，對(duì)新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)抵押物評(píng)估進(jìn)行了規(guī)范，從評(píng)估的范圍原則、操作管理、報(bào)告的具體要求等各個(gè)方面對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)做了詳盡的要求并制定了相應(yīng)的罰則。這一系列方案的出臺(tái)，是在目前房地產(chǎn)業(yè)異?；鸨?dòng)房地產(chǎn)中介行業(yè)快速發(fā)展的前提下，金融機(jī)構(gòu)出于防范和控制自身風(fēng)險(xiǎn)而給我們房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估提出的新課題，因此有必要引起我們的高度重視和認(rèn)真研究。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評(píng)估值也按比例大幅遞增。

在深圳,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所做的評(píng)估業(yè)務(wù)中,抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估占了大約3/4,全國(guó)其它地方應(yīng)該與此大同小異。但是我們對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值概念的了解卻是模糊的。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是不是就是房地

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正?；?、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

本文通過分析產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式，揭示這種資金運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商售價(jià)的內(nèi)涵與真諦。提出了該類房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的辦法．并針對(duì)資本化率提出新的確定思路。

房地產(chǎn)的低押價(jià)值與一般房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的差異性．引起抵押房地產(chǎn)估價(jià)的原則、方法的不同。筆者在此重點(diǎn)從房地產(chǎn)的不同狀態(tài)及存在和潛在的債務(wù)、債權(quán)狀況入手，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估中應(yīng)采用的方法及注意的問題進(jìn)行重要分析，供評(píng)估人員參考。

房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)作為貸款的抵押物，如何確定抵押物的價(jià)值，是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。所謂抵押房地產(chǎn)是指抵押人抵押給債權(quán)人的合法擁有的法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)抵押價(jià)值是確定貸款額度的依據(jù)。因此，房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作對(duì)于抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)來說，顯得尤為重要。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正?；?、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

在我們深圳，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所做的評(píng)估業(yè)務(wù)中，抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估占了大約3／4，全國(guó)其它地方應(yīng)該與此大同小異。但是我們對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值概念的了解是模糊的。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是不是就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定是不嚴(yán)密的，也是與評(píng)估實(shí)踐相脫節(jié)的。這里我們主要以房地產(chǎn)抵押貸款這種典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式為例來做一點(diǎn)探討。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益活躍,在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估已經(jīng)逐步趨向正?；?、規(guī)范化。而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種新的融資形式,為債權(quán)人提供了安全的信貸環(huán)境,也為債務(wù)人提供了靈活的資金占用方式,受到了社會(huì)的歡迎。然而,在某種特定條件下,一些房地產(chǎn)品由于受到工期、建材價(jià)格等諸多因素影響,需要提前對(duì)其產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和評(píng)定,因此,在建工程的房地產(chǎn)價(jià)

我國(guó)開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有十幾年的歷史了,隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速全面的發(fā)展,估價(jià)技術(shù)漸趨成熟,有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問題。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)管理,防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善,金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也隨著各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款量的上升而發(fā)展。如南京市的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保額1994年為8.2億元、1995年為17.8億元、1996年約46億元,房地產(chǎn)抵押評(píng)估值也按比例大幅遞增。

在中國(guó)開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有十幾年的歷史了，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員得到了迅速全面的發(fā)展，估價(jià)技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問題。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，2006年1月13日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），同時(shí)配套發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），在實(shí)踐中對(duì)指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展工作具有現(xiàn)實(shí)意義，現(xiàn)結(jié)合《通知》和《指導(dǎo)意見》談?wù)劮康禺a(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的必要性，權(quán)當(dāng)作學(xué)習(xí)的一點(diǎn)體會(huì)，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：桐君街道桐江花園13幢204室住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 委托方：孫豪 估價(jià)方：桐廬縣誠信房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 估價(jià)人員：姚紅英、岑建軍 估價(jià)作業(yè)日期：二00九年十一月四日至二00九年十一月五日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：桐誠房估（2009）字第333號(hào) 目錄 第一部分致委托估價(jià)方函―――――――――――――――――――――――3 第二部分注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明――――――――――――――――――――4 第三部分估價(jià)的假設(shè)和限制條件――――――――――――――――――――6 第四部分房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告―――――――――――――――――――8 一、委托估價(jià)方――――――――――――――――――――――――――8 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)―――――――――――――――――――――――――――8 三、估價(jià)目的――――

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格一路走高,并且大部分城市房地產(chǎn)價(jià)格存在虛高。而在我國(guó)房地產(chǎn)抵押估價(jià)并沒有充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格的虛高,以目前的房地產(chǎn)抵押價(jià)值定義估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值都偏高,在我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款所占比例比較高的情況下,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條造成房地產(chǎn)價(jià)格下降,商業(yè)銀行存在很大的房地產(chǎn)抵押貸款收不回的風(fēng)險(xiǎn)。

劉占軍擬抵押價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)抵押貸款,尤其是預(yù)購商品房抵押貸款,不僅涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、銀行等金融機(jī)構(gòu)各方面的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)利益,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行也有著重要的影響,而對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估是合理確定抵押貸款額、促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)順利開展的關(guān)鍵。

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀,對(duì)租賃合同是否經(jīng)過登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究,指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足,有待進(jìn)一步完善。

為了降低抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)金融機(jī)構(gòu)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的利益,推動(dòng)我國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展,探討了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的含義、分類,并運(yùn)用委托代理理論、交費(fèi)費(fèi)用理論、尋租理論等分析了抵押房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘因。

近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已逐步成為了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱,對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起著不可估量的作用。價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的中介產(chǎn)業(yè),在房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)等方面其中重要作用。隨著住房制度的不斷更新,房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估行業(yè)也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展,轉(zhuǎn)變管理模式,促使房地產(chǎn)向金融事業(yè)方向發(fā)展。

本文就房地產(chǎn)抵押與租賃的先后順序及兩者之間存在的矛盾進(jìn)行法律解讀，對(duì)租賃合同是否經(jīng)過登記公示、抵押權(quán)是否受到影響和抵押權(quán)和租賃權(quán)進(jìn)行分析研究，指出我國(guó)目前租賃權(quán)登記公示法律制度存在不足，有待進(jìn)一步完善。