房地產(chǎn)價(jià)格上漲與流動(dòng)性過剩關(guān)系的實(shí)證研究

[碩士]流動(dòng)性過剩對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究——【學(xué)位年度】2012　　【摘要】　　自1998年我國(guó)實(shí)行住房商品化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要推動(dòng)力量之一。然而，近年來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一路飛漲，給我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成一定的安全威脅。...

本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,采用定性分析方法與實(shí)證分析方法對(duì)我國(guó)流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了分析,并得出結(jié)論。

本文通過構(gòu)造一般均衡模型發(fā)現(xiàn):\"土地財(cái)政\"必然推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,從而降低居民個(gè)人的效用并引起社會(huì)公眾的不滿;房?jī)r(jià)越高,地方政府的效用就越大,因而地方政府具有推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的內(nèi)在激勵(lì);由于地方政府的效用與商品房成交量的關(guān)系不確定,地方政府一般具有豪宅偏好,而忽視中小戶型大眾住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng);給定\"土地財(cái)政\"現(xiàn)狀,在地方政府相互競(jìng)爭(zhēng)情況下,中央政府通過商業(yè)銀行來控制房?jī)r(jià)過快上漲存在極大的困難。為證實(shí)上述結(jié)論,本文通過格蘭杰因果檢驗(yàn)的方法發(fā)現(xiàn),地價(jià)在5個(gè)季度內(nèi)都對(duì)房?jī)r(jià)變化有解釋能力;從聯(lián)立方程模型的估計(jì)結(jié)果中又發(fā)現(xiàn),供給方程中地價(jià)的系數(shù)統(tǒng)計(jì)顯著,地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量具有明顯的影響。最后,本文提出了一系列的政策含義。

文章利用ms-var模型,研究了貨幣流動(dòng)性政策在不同區(qū)制下對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的非對(duì)稱影響關(guān)系。結(jié)果表明,貨幣流動(dòng)性變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)過程,貨幣供給變化與利率水平高低對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響在不同區(qū)制下有顯著差異。在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)平緩時(shí),利率調(diào)控手段更顯溫和,在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈時(shí),貨幣供給的調(diào)控效果更佳。現(xiàn)階段,為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸,應(yīng)保持貨幣供給政策的平穩(wěn)變化,在保持房地產(chǎn)價(jià)格平緩變動(dòng)前提下,多采用利率調(diào)控手段進(jìn)行價(jià)格微調(diào)。

近年來,流動(dòng)性過剩成為了導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因,本文筆者通過分析其對(duì)房?jī)r(jià)的影響途徑,提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)價(jià)格上漲——2003年，中央政府出臺(tái)控制信貸貨幣供應(yīng)總量和嚴(yán)格土地管理的宏觀調(diào)控措施，抑制固定資產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)。

匯率與銀行改革刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲——從日本和臺(tái)灣的經(jīng)驗(yàn)看，在匯率升值和銀行監(jiān)管制度變革的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。人民幣匯率的改革與銀行監(jiān)管制度的改革正在同時(shí)進(jìn)行，已經(jīng)引起了局部的房地產(chǎn)過熱，貨幣當(dāng)局和監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該引起高度關(guān)注。

近些年來,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃、充分的發(fā)展,房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀高,達(dá)到了前所未有的歷史高度。房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng),牽動(dòng)著億萬國(guó)民的心。那么,影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因究竟都有哪些,這將是本文討論的重點(diǎn)內(nèi)容。

近十年來,由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,加上人口眾多,鄉(xiāng)村、鎮(zhèn)大部分人口涌入城市,使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟,房地產(chǎn)投資過熱、暴露出來房?jī)r(jià)漲幅過快等問題。于是就出現(xiàn)了人們經(jīng)濟(jì)收入與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度不成正比,買不起房,或是貸款,借高利貸等方式方法來供房,全國(guó)各地都出現(xiàn)了大量房奴。

隨著我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市化進(jìn)程中發(fā)展最快產(chǎn)業(yè),它是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),事關(guān)民生;房地產(chǎn)的安全也直接關(guān)系著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家金融的安全。由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不夠成熟,房?jī)r(jià)漲幅過快、房產(chǎn)投資過熱、房產(chǎn)利潤(rùn)過高等問題漸漸暴露出來,許多城市已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)有水平相不符、與城市居民的收入相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。隨著生活質(zhì)量的提高,人們對(duì)住房質(zhì)量的要求也越來越高,從而引發(fā)了購(gòu)房熱潮,促使房地產(chǎn)行業(yè)成為人們最擔(dān)心和關(guān)注的焦點(diǎn)問題。由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲以及少數(shù)人炒房,使得許多的想要購(gòu)買住房的人們面臨著巨大的壓力,為此國(guó)家也紛紛出臺(tái)了各種不同的政策來抵制房地產(chǎn)泡沫。本文主要是介紹房地產(chǎn)最近幾年價(jià)格持續(xù)上漲的原因、危害以及相應(yīng)的對(duì)策分析建議,以促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

自1998年住房體制改革實(shí)施以來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展,房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出一路飄升的勢(shì)頭。上升的房?jī)r(jià)不僅通過總供求影響通貨膨脹,而且其所包含的關(guān)于未來?xiàng)l件的有用信息可改善未來通貨膨脹的預(yù)期?；诖?在房?jī)r(jià)還沒有被納入通貨膨脹指標(biāo)(cpi)的背景下,本文立足于探討房?jī)r(jià)上漲與通貨膨脹的關(guān)系,對(duì)二者的相互作用機(jī)制進(jìn)行了詳盡的分析,并兼顧當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出相應(yīng)的政策建議。

近幾年,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺,人民居住條件得到改善和提高,但與此同時(shí)伴隨著的是房?jī)r(jià)的不斷上漲,其危害性十分明顯。一、房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的危害性分析

眾所周知，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一直大幅度攀升，是當(dāng)今城市居民最關(guān)心的一個(gè)話題，政府為了控制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)相繼出臺(tái)了“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、和一系列金融、稅收調(diào)控政策，通過一段時(shí)問的觀察，但仍是收效甚微。筆者作為基層房地產(chǎn)估價(jià)工作者談?wù)劥偈狗康禺a(chǎn)價(jià)格上漲的原因和控制房?jī)r(jià)應(yīng)采取的具體措施，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

本文主要通過分析房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素,提出加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和銀行監(jiān)管,以加強(qiáng)房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

3月份開始的樓市\(zhòng)"小陽春\"行情運(yùn)行到現(xiàn)在顯然已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變,無論是成交量還是價(jià)格、外部環(huán)境還是消費(fèi)心理,當(dāng)前的市場(chǎng)熱度早已超過了\"小陽

本文運(yùn)用granger因果檢驗(yàn)法分析了國(guó)際資本流動(dòng)與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系,得出房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)引致國(guó)際資本流入的單向因果關(guān)系,并探討促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展與合理利用國(guó)際資本的途徑。

誰為房地產(chǎn)價(jià)格上漲買單——改革開放以來，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)了167%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到25平方米。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了世界城市化歷史的奇跡，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、發(fā)送人民生活發(fā)揮了積極作用。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲,已經(jīng)成為大家非常關(guān)注的問題,政府也意識(shí)到問題的嚴(yán)重性,出臺(tái)了一系列政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于房?jī)r(jià)是高了還是低了,未來房?jī)r(jià)怎么走這類問題,單純討論是沒有實(shí)際意義的,因?yàn)閮r(jià)格不過是供給方和需求方最大化自己利益的博弈過程后的均衡價(jià)格。無論是供給方還是需求方,都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起了一定的推動(dòng)作用。筆者就從供給和需求方面談一下個(gè)人意見。

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲,已經(jīng)成為大家非常關(guān)注的問題,政府也意識(shí)到問題的嚴(yán)重性,出臺(tái)了一系列政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于房?jī)r(jià)是高了還是低了,未來房?jī)r(jià)怎么走這類問題,單純討論是沒有實(shí)際意義的,因?yàn)閮r(jià)格不過是供給方和需求方最大化自己利益的博弈過程后的均衡價(jià)格,無論是供給方還是需求方,都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲起了一定的推動(dòng)作用。筆者就從供給和需求方面談一下個(gè)人意見。

文章詳細(xì)分析了我國(guó)房地產(chǎn)方面引發(fā)價(jià)格上漲的原因:房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,已經(jīng)超出了人民經(jīng)濟(jì)和心理上的承受能力;政府尋求短期利益,是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素;地方政府、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介、新聞媒體和輿論、國(guó)外資金圍獵中國(guó)樓市、借奧運(yùn)會(huì)等炒作,是助推房?jī)r(jià)上漲的重要原因,本文針對(duì)性地提出了政策性的建議與對(duì)策:建立社會(huì)保障用房法,保證人民公平、公正的享受社會(huì)改革的成果;修改價(jià)格法,抑制房地產(chǎn)商的暴利行為;打擊炒房、囤積土地和住宅的違法行為;打擊權(quán)力尋租者,消除房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的腐敗。

2004年宏觀調(diào)控以來,我國(guó)政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策雖然取得一定的成果,但是房地產(chǎn)價(jià)格依然不斷上漲。本文依據(jù)大量統(tǒng)計(jì)資料,從供給與需求兩方面分析宏觀調(diào)控背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制,揭示出我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的內(nèi)在原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的欠缺以及市場(chǎng)供求主體的不成熟。

從影響一種商品價(jià)格的需求—供給方面;成本問題的土地價(jià)格上漲、建造成本上升、開發(fā)企業(yè)融資的成本提高方面;國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需等方面分析了影響中國(guó)近期房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲的一些因素。