建設工程價款優(yōu)先受償權看房地產(chǎn)抵押貸款中的風險防范

由于房地產(chǎn)本身的特點,房地產(chǎn)抵押貸款存在著很多風險,一個方面的風險是制度風險,另一方面就是給銀行帶來的風險,特別著重從制度角度分析了產(chǎn)生房地產(chǎn)抵押貸款的原因。為了控制這些風險,提出了一些防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的方法。

本文就實務中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔保融資方式可能存在的各類潛在風險(包括共性風險、土地使用權抵押風險、在建工程抵押風險以及新的調控政策將會導致的房地產(chǎn)抵押貸款風險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風險的可供參考的對策。

本文就實務中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔保融資方式可能存在的各類潛在風險（包括共性風險、土地使用權抵押風險、在建工程抵押風險以及新的調控政策將會導致的房地產(chǎn)抵押貸款風險）進行了分析，并從銀行等貸款金融機構的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風險的可供參考的對策。

由于房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展,金融機構的房地產(chǎn)抵押貸款也不斷增加,與此同時金融機構面臨的風險也在不斷加大。本文就金融機構如何控制房地產(chǎn)抵押貸款風險進行了分析并提出了一些改進措施。

本文就實務中房地產(chǎn)抵押貸款這類擔保融資方式可能存在的各類潛在風險(包括共性風險、土地使用權抵押風險、在建工程抵押風險以及新的調控政策將會導致的房地產(chǎn)抵押貸款風險)進行了分析,并從銀行等貸款金融機構的角度提供了一些在實踐操作中防范這些風險的可供參考的對策。

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風險的一種防范措施,房地產(chǎn)抵押權作為債權擔保的形式已為越來越多的債權人所運用。本文從抵押權人、房地產(chǎn)抵押登記部門等角度分析了房地產(chǎn)抵押存在的風險,并簡要的提出防范措施。

-52- 中國科技信息2005年第14期chinascienceandtechnologyinformationjul.2005 經(jīng)濟管理論壇 房地產(chǎn)抵押貸款風險防范與有效房地產(chǎn)估價 張衍駿陳江東浙江省臺州市泰隆城市信用社　318050 伴隨著我國城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用 制度的改革，房地產(chǎn)法制建設的不斷完善，以房 地產(chǎn)為抵押物提供擔保的借貸行為也歷經(jīng)了從 無到有的階段，并逐步成為人們社會經(jīng)濟活動 中的重要融資手段。但是，近年來由于地價上 漲、樓市飆升，面對承載著一定“泡沫”的房地 產(chǎn)，在實踐信貸業(yè)務的過程中如何夯實抵押物， 有效提高自身的信貸資產(chǎn)安全性，商業(yè)銀行一 直以來在進行著積極的探索。本人認為本著公 平、公正的原則，借助有效房地產(chǎn)估價不僅可以 相對合理測算和判定抵押物的價值，而且對抵 押物合法性、有效性能起到良好的預警作用，對 防范房

我國<合同法>第286條確定的建設工程價款優(yōu)先受償權目的在于保護特定債權以保證工程建設質量和人民的居住安全,然而這一制度在促進企業(yè)融資、維護交易安全方面過于粗疏.本文通過探討這種權利的性質,認為建設工程價款優(yōu)先受償權是一種法定抵押權,同時通過分析實踐中的典型權利沖突,對建立和完善建設工程價款優(yōu)先權登記制度提出一些淺近的意見,以期完善這一優(yōu)先權制度的相關立法.

建設工程中工程價款的優(yōu)先受償權是工程中非常值得重視的問題,無論是在法律上還是在施工過程中,這都是引起人們廣泛關注的問題。如何處理建設工程價款優(yōu)先受償權也是處理發(fā)包人和承包人之間關系的重要工具,從法治角度解決原本對于這種關系的模糊問題,消除社會各界對于優(yōu)先受償權的非議。本文從法律等角度對建設工程價款優(yōu)先受償權進行深入探討,從立法立意等方向進行分析研究,保障建設工程價款優(yōu)先受償權的公平公正。

提出了建設工程價款優(yōu)先受償權的立法背景和實踐難題,探討了相關司法解釋的可操作性和須注意的問題,對其現(xiàn)實意義作了概述。

建設工程價款拖欠問題一直是困擾我國建筑業(yè)發(fā)展的嚴重問題,它影響了建筑企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營,威脅到廣大建筑工人的生存利益,也制約了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

我國《合同法》第286條規(guī)定了建筑工程價款享有優(yōu)先受償權。該條平衡了建筑工程發(fā)包人與承包人的利益,完善了我國民事優(yōu)先權制度。但該條及其司法解釋在確定權利性質、行使主體、標的物的范圍以及與其他權利沖突時的處理方面均存在缺陷。因此,應當作進一步的分析和研究,為這一制度的實施和完善提供更有可操作性的參考。

為了規(guī)范《合同法》第286條確立的建設工程價款優(yōu)先受償權,2002年最高法院出臺了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》,但各地法院在執(zhí)行上述批復過程中遇到了一些難題,例如主合同無效時優(yōu)先權是否無效,主合同終止時該如何計算優(yōu)先權的起算時間,優(yōu)先權是否需要通過訴訟程序確定等。由于各地法院對這些問題存在不同的理解和判決,導致同案不同判現(xiàn)象頻發(fā),不利于維護司法權威和保障司法公平。本文將以建設工程優(yōu)先權的法理性質為視角來探討建設工程優(yōu)先權在行使過程中出現(xiàn)的上述疑難問題。

建設工程價款優(yōu)先受償權是《合同法》第286條賦予承包人的一項特殊權利,對保障農民工的合法權益、促進建筑行業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實意義.在工程實踐中,工程價款拖欠現(xiàn)象仍然存在,建設工程價款優(yōu)先受償權為承包人工程價款的保護提供了法律依據(jù).而承包人在建設工程價款優(yōu)先受償權的具體適用上,存在諸多爭議.為此,本文就建設工程價款優(yōu)先受償權的法律依據(jù)、立法宗旨、性質及行使等方面進行了探討.

在目前法律不完善的情況下,爭論建設工程價款優(yōu)先受償權的法律性質是沒有必要的,因為其法律性質取決于立法的規(guī)定。建設工程價款優(yōu)先受償權的產(chǎn)生,應該以登記為條件。這種權利的行使也應遵守物權法的基本原則。

《合同法》第286條規(guī)定有建設工程價款的優(yōu)先受償權，但在實際操作中，由于此條法律未明確建設工程價款優(yōu)先受償權與抵押權及其他債權償還的關系，因而在合同糾紛的審理中，人民法院無法依法明確地予以界定，從而給司法審判帶來了一定的困難。2002年6月27日起執(zhí)行的最高人民法院《關于建設工程優(yōu)先受償權問題的批復》（以下簡稱[2002]16號司法解釋）對此進行了明確規(guī)定，從而使建設工程承包人的法律地位產(chǎn)生了質的變化，為其利益的實現(xiàn)提供了法律保障。

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展,建設工程價款拖欠問題日益突出,成為不可忽視的社會問題?！逗贤ā返诙侔耸鶙l確立了建設工程承包人工程價款的優(yōu)先受償權。但法律未對其性質加以規(guī)定,且該權利在實踐中與抵押權、消費者的商品房買受人權利等其他權利沖突。隨后出臺的相關司法解釋并未從根本上解決權利沖突問題。建議法律明確建設工程價款優(yōu)先受償權屬于優(yōu)先權,并建立建設工程價款優(yōu)先受償權的預告登記制度,保障承包人與第三人的合法利益,完善該項法律制度。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款風險主要有:以設定抵押后建的設施擴大貸款、以劃撥土地抵押貸款、以預售商品房和在建工程抵押貸款和以虧損企業(yè)財產(chǎn)貸款。防范此類貸款風險的措施主要有:明確抵押物的法定范圍、規(guī)范土地使用權抵押操作等。

合同法下的建設工程價款優(yōu)先受償制度對于保護建設工程承包人的合法權益,降低經(jīng)營風險,解決拖欠農民工工資提供了法律上的依據(jù),對房地產(chǎn)行業(yè)及社會的穩(wěn)定發(fā)展至關重要。文章就優(yōu)先受償權性質的界定、主體區(qū)分、行使期限、優(yōu)先受償范圍及工程項目破產(chǎn)后的處置方式作了探討,對存在的問題進行分析。

1999年10月1日施行的《合同法》第286條確立建設工程價款優(yōu)先受償權制度,為承包人收回工程欠款提供了新的法律保障。2002年6月27日《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》),為承包人實現(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權提供了有力的司法支持。但如何實現(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權?多數(shù)需經(jīng)必要的司法程序。本文作者結合多年來處理建設工程施工合同糾紛的實務經(jīng)驗,對實現(xiàn)建設工程價款優(yōu)先受償權的司法程序進行探究,以期對今后的立法有所裨益。

改革開放以來,中國順應經(jīng)濟全球化趨勢,不斷擴大對外開放和深化市場經(jīng)濟體制改革,20世紀90年代初起,隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的大幅度增長,建設單位大量、長期、巨額拖欠建筑工程款項,已成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一大障礙。

建設工程價款優(yōu)先受償權的確立對于平衡承包人與發(fā)包人之間的關系,尤其是保護建筑工人的利益具有不可替代的作用。但該權利在運用與操作過程中仍有許多環(huán)節(jié)沒有明確且存在爭議,影響著這一制度的有效實施。完善該制度應首先從明確權利屬性入手,確立建設工程價款優(yōu)先受償權為優(yōu)先權;通過構建權利登記制度,使該權利具有公示性,從而避免給第三人和承包人帶來不必要的交易風險;實行執(zhí)行程序法定化來有效解決建筑領域的工程款拖欠問題。