近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控政策思考與認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的地位是客觀存在和不容置疑的。1998-2009年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后最為關(guān)鍵的2009年,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)期政策應(yīng)立足于建立供求關(guān)系的基本平衡、供求結(jié)構(gòu)的基本合理和房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定,以及始終嚴(yán)格控制住投機(jī)性購(gòu)房的侵入。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析市場(chǎng)基本情況。1.成交量呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè),新建商品住房和二手住房成交面積,從同比看,1~2月較去年同期分別增長(zhǎng)32.9%和下降11.4%;從月環(huán)比

一、調(diào)控方式的一般理論學(xué)界通說(shuō)認(rèn)為,宏觀調(diào)控的方式與手段有三:經(jīng)濟(jì)手段、行政手段與法律手段。而對(duì)于三者的關(guān)系,筆者比較認(rèn)同楊紫烜教授的觀點(diǎn),既在一個(gè)法制健全的國(guó)家,重要的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段一般都會(huì)采取法律的形式,以法律為依據(jù),以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經(jīng)濟(jì)手段也就是法律手段。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中,要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)課稅在房地產(chǎn)調(diào)控政策組合中的作用。促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵在于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。根據(jù)我國(guó)國(guó)情,應(yīng)將商品房定位在滿足居民自住需求而非投資,在此前提下可以運(yùn)用稅收政策手段配合其他調(diào)控政策手段抑制不合理的住房需求。

宏觀調(diào)控是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中通過(guò)政府部門運(yùn)用只能手段控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及導(dǎo)向的重要手段,房地產(chǎn)行業(yè)近些年市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中所暴露的問(wèn)題需要通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控的手段來(lái)解決。因此,揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律并提出減小其波動(dòng)的政策建議是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的基礎(chǔ)。文章主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的效果分析,以及對(duì)中央和地方政府之間對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策上的差異分析和深入研究試圖為我國(guó)政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控提供理論依據(jù)和政策建議。

在最近這兩年以來(lái),中國(guó)的樓市一直都處于政府的宏觀調(diào)控中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度盡管有一定程度的下降,但是價(jià)格卻還是沒(méi)有較為顯著的回落,各大城市房?jī)r(jià)還是居高不下,那么宏觀調(diào)控到底什么時(shí)候才能夠發(fā)揮作用?這就需要在宏觀調(diào)控的政策和措施上不斷下功夫。本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行分析和闡述。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來(lái)得到了飛速的發(fā)展,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提升。與此同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也面臨著諸多問(wèn)題,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升,住房需求超過(guò)供給,影響了正常的社會(huì)發(fā)展秩序,需要政府出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文首先介紹我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況,分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,最后在我們所分析的基礎(chǔ)上提出政策和建議。

宏觀調(diào)控是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中通過(guò)政府部門運(yùn)用只能手段控制經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及導(dǎo)向的重要手段,房地產(chǎn)行業(yè)近些年市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中所暴露的問(wèn)題需要通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控的手段來(lái)解決。因此,揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律并提出減小其波動(dòng)的政策建議是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的基礎(chǔ)。文章主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的效果分析,以及對(duì)中央和地方政府之間對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策上的差異分析和深入研究試圖為我國(guó)政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控提供理論依據(jù)和政策建議。

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,但房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題也是不容忽視的。本文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題、原因及對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響進(jìn)行分析,并提出當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)(一)房地產(chǎn)調(diào)整周期明顯縮短。近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大,調(diào)整周期明顯縮短,形成房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上升——實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策——房?jī)r(jià)應(yīng)聲下降——放松調(diào)控政策——房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲的循環(huán)路

本文在回顧2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上,從稅收政策、金融政策、土地政策三個(gè)方面分析其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并提出對(duì)策建議。

建立稅收政策、貨幣政策、土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的向量自回歸模型,并利用脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房地產(chǎn)新政實(shí)施以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果,提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議。

2000年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)已迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了制度缺陷下的多維失衡:人們長(zhǎng)期的樂(lè)觀預(yù)期,市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的較小的約束力等。制度缺陷是近幾年政府干預(yù)房地產(chǎn)效果不理想的深層原因。自2004年開(kāi)始,中國(guó)政府從金融、土地、稅收、法律等方面出臺(tái)了一系列政策措施進(jìn)行調(diào)控,但房?jī)r(jià)依然不穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然問(wèn)題重生,針對(duì)這種情況,文章分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷,提出了宏觀調(diào)控和微觀規(guī)制政策的調(diào)整思路。

本文在對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的部分宏觀調(diào)控政策進(jìn)行效應(yīng)分析的基礎(chǔ)上闡述了政策中存在的不足,并針對(duì)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期提出相應(yīng)的政策調(diào)整方向。

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資過(guò)大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象,國(guó)家也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策,但收效不大。文章試圖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,提出土地政策、金融政策、稅收政策中存在的問(wèn)題,并從宏觀政策入手,就今后加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提出相應(yīng)的政策和建議。

通過(guò)區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者和投資者,建立購(gòu)房信貸市場(chǎng)化和政府管理兩類房貸市場(chǎng)模型,指出兩者表現(xiàn)出共同的特征,即房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者比例超過(guò)一定范圍時(shí),投資者會(huì)獲得超額所得,且隨著消費(fèi)者比例增加,該超額所得會(huì)增加,而消費(fèi)者沒(méi)有任何超額所得。本文還用模型說(shuō)明了貨幣或信貸調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作用是短期性的,不會(huì)起到長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用,要長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià),就需要從制度上控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者的比例。

2010年3月中旬開(kāi)始,北京等一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大。針對(duì)住房市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì),國(guó)務(wù)院及時(shí)出臺(tái)了一系列大力度的調(diào)控政策,嚴(yán)格抑制不合理需求,增加住房供給、改善供給結(jié)構(gòu),加大住房保障力度。新政的實(shí)施將緩解供求矛盾,擠出泡沫,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。今后要根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)適時(shí)進(jìn)行政策的微調(diào),使調(diào)控政策更加符合市場(chǎng)的客觀實(shí)際,取得更大的成效。還要注重建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

金融政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的沖突——當(dāng)前，金融政策已成為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。從2003年“121文件”開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一些重要的文件，金融政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大。然而，金融政策作為調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要宏觀變量，與房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀運(yùn)行機(jī)...

當(dāng)前,金融政策已成為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。從2003年“121文件”開(kāi)始,國(guó)家出臺(tái)了一些重要的文件,金融政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的力度不斷加大。然而,金融政策作為調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要宏觀變量,與房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀運(yùn)行機(jī)制間在政策目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制和作用效應(yīng)等方面存在著沖突之處。

2010年的房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由\"寬松\"轉(zhuǎn)為\"調(diào)控\"的新階段,在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了\"量跌價(jià)漲\"的局面,本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因,并提出相應(yīng)的政策建議。

近來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策出現(xiàn)了由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”的新階段，在一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的局面，本文分析了這一局面產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的政策建議。

2011年,國(guó)家通過(guò)加息、控制二套房貸、增加保障性住房建設(shè)、提高房產(chǎn)稅等手段控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。但從實(shí)際效果看,相關(guān)調(diào)控政策并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo),通過(guò)對(duì)赤峰市林西縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)價(jià)格增長(zhǎng)較快、開(kāi)發(fā)總量較大的\"價(jià)漲量增\"的發(fā)展勢(shì)頭,出現(xiàn)與國(guó)家宏觀調(diào)控政策不相協(xié)調(diào)、背離居民消費(fèi)水平的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,就此,我們對(duì)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)\"價(jià)漲量增\"的現(xiàn)象進(jìn)行了深入的分析與探討。