批量估價法在房地產稅稅基評估中的應用研究

[碩士]房地產稅基評估研究——【學位年度】2012　　【摘要】　　我國自分稅制改革以來，地方政府的財權不斷縮小，事權范圍逐步擴大。地方主體稅種的缺失使得地方政府依賴土地出讓金而增加地方財政收入，一定程度上促成了“土地財政”現(xiàn)象。地方政府為了增加...

在目前百姓生活中,房價最近幾年被津津樂道。而房地產稅也開始被更多人談論,房產稅的實施是否起到一定的作用,現(xiàn)通過研讀各類文獻和財經新聞,總結房地產稅的征收對我國的積極影響,對稅基的評估相關要素進行系統(tǒng)分析,以期能對房地產稅的征收提供一定的理論指導。

在我國對居民個人住宅征收房產稅已是大勢所趨。房產稅征收核心問題之一就是如何科學客觀地評估房產的稅基價值。成功的房產計稅價值評估至少涉及兩個非常重要的方面,一個是評估方法,另一個是稅基評估值的價值類型。本文從稅基評估值價值類型的定義出發(fā),進而對稅基評估值價值類型需要考慮的一些問題進行分析,最后提出對我國房產稅稅基評估值價值類型的一些看法。

開征房地產稅并對房地產稅基進行評估有利于解決現(xiàn)行房產稅征稅環(huán)節(jié)存在的\"重流通、輕保有\(zhòng)"以及重復征稅的問題,同時也為房地產稅的開征提供合理的稅基值,有利于發(fā)揮稅收的積極作用,保證財政收入,縮小貧富差距,抑制房價過快增長。

目前我國的房地產稅主要集中在轉讓環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)稅負較少,而國際上的做法主要是在保有環(huán)節(jié)上征收房地產稅。征收房地產稅首先要確定稅基,稅基評估方法是確定稅基的關鍵。國外對房地產稅基評估問題的研究起步較早,在評估方法上以批量評估法為主,對我國相應研究和工作有一定的借鑒意義。

稅基批量評估是房地產稅制改革的關鍵環(huán)節(jié)。利用某市存量房交易計稅評估工作取得的經驗數(shù)據進行實證分析,發(fā)現(xiàn)稅基批量評估存在信息質量不高、納稅人申報均價和評估均價均未能及時、充分反映市場價值等問題。為此,基于房地產稅改革視野,稅基批量評估應當準確定位房地產稅的功能、搞好稅基批量評估數(shù)據庫建設、提高評估結果公信力、解決納稅人\"逆向選擇\"難題和妥善處理評估異議。

以房地產的評估值作為稅基是房地產稅立法征收的必由之路,也是國際通行作法。如何更好地求取城市房地產的價值是房地產稅制改革必須面臨的重要課題。國際上,不動產稅基評估主要依靠\"計算機輔助批量評估系統(tǒng)(cama)\"實現(xiàn),而cama系統(tǒng)的核心是建立估價模型。本文以成都市當前存量住宅數(shù)據為例,基于主成分分析和對數(shù)回歸分析,建立特征價格模型,就房地產稅稅基的批量估價進行實證分析,并利用比率分析對模型估計值的可靠性進行評估。研究結果表明各項評估指標均理想,通過模型求取的估值可靠性很高,模型可以被應用和推廣。

試析房地產稅基評估技術標準——隨著房地產市場的逐步完善和稅制改革的深化,國際通行的經評估確定房地產計稅價格將成為房地產稅的基本計稅依據。建立房地產稅基的評估技術標準體系,不僅是改革房地產稅制,加強房地產稅收管理的基礎性工作,也是房地產評估行業(yè)...

根據國際經驗和我國的實際,應當減少現(xiàn)行房地產流轉環(huán)節(jié)稅負,提高房地產保有環(huán)節(jié)稅收的比重,并按照房地產評估價格確定保有環(huán)節(jié)房地產稅的計稅依據。這就要求建立一套科學合理的房地產稅稅基評估體系,對應稅房地產的客觀價格作出分析、測算和判斷,滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產稅的成本核算要求,使納稅結果為征納雙方所接受。

采用科學合理、準確有效的房地產稅基評估方法是準確計算與征收房地產稅的基礎與關鍵。本文認為,優(yōu)化我國房地產稅基批量評估方法體系應從三方面入手:一是建立以\"市場比較法為主,成本法和收益法為補充\"的評估方法體系;二是采用\"批量評估為主、單宗評估為補充\"的房地產稅基評估技術;三是建立專業(yè)化、專門化的稅基評估數(shù)據庫。

一個物業(yè)稅的實施方案從房地產稅改革到物業(yè)稅稅基評估——在研究房地產稅改革方案的基礎上研究房地產稅基評估。給出一個房地產稅的總體改革建議，給出一個物業(yè)稅條例版本；提供一個將復雜問題簡單化的、可以操作實施的物業(yè)稅系統(tǒng)實施方案。重點研究物業(yè)稅的技術...

如何解決市場估價法實際應用中普遍存在的可比實例選擇的隨意性,因素修正的主觀性、不完備性,交易案例不易得到等難題,是房地產估值迫切需要解決的問題。為了解決傳統(tǒng)估價方法存在的問題,本文把模糊數(shù)學方法引入房地產市場估價法中,利用模糊數(shù)學的隸屬原則,用特征因素函數(shù)值所組成的數(shù)組表示房地產的屬性,通過計算待估商品房和案例商品房之間的貼近度,找出最相似的案例,再通過貼近度進行指數(shù)平滑,求出待估商品房的價格。

2011年,財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》,要求應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估,自此各地存量房稅基評估活動鋪展開來。隨著房產稅試點工作的不斷推進,全國范圍內的房產稅開征也勢在必行。建立公平、高效的稅基評估爭議解決機制,并通過立法予以確認,是存量房交易稅征收工作有效開展的基礎,也是房產稅普征前需要解決的重要問題。

世界各國房地產稅改革的多樣性及其炯然不同的改革績效,為中國房地產稅制的現(xiàn)代化轉型提供了豐富的學習素材。本文考察、比較了各國有代表性的房地產稅稅率制度,研究在中國建立市場價值體系房地產稅以及稅率設計方面可供借鑒的經驗,圍繞誰決定稅率、稅率是否有差別或差別是怎樣的、稅率應定在何等水平這三個關鍵問題,對我國房地產稅稅率設計提出政策建議。

房地產稅費改革是新一輪稅制改革的重要內容之一,自2003年十六屆三中全會正式提出房地產稅改革方向以來,有關房地產稅改革的研究和實踐不斷深入。目前,盡管在征稅目的、稅負

縱觀國際上的通行做法,房地產稅的稅基主要包括四種,即面積(areavalue)、位置價值(sitevalue)、市場價值(marketvalue)和租金價值

我國房地產稅稅率設計研究——我國現(xiàn)行的房地產稅制存在著很大的問題，已經與我國的經濟運行狀況很不適應了。本文在對國內的研究成果進行綜述的基礎上，提出整理與歸并現(xiàn)有房地產稅制，以建立新的房地產稅制的設想。同時，運用定量的方法測算了新的房地產稅的稅...

目前對待估價房地產與可比案例的比較方法,多沒有考慮決策的個別遺憾問題.vikor算法采取妥協(xié)解來解決屬性間的沖突,其最大特點就是將群體效益最大化和反對意見的個別遺憾最小化.通過vikor算法給出了房地產估價時的方法,最后以一個實例來驗證這種方法的有效性.

梳理了近年來房地產稅制的新政策,分析了房地產稅征收過程中存在的問題,提出了優(yōu)化房地產稅制結構,完善房產稅,實行有增有減的流轉稅以及提高房屋保有環(huán)節(jié)的稅負等措施,進一步發(fā)揮稅收調節(jié)作用,穩(wěn)定房價。

房地產市場的發(fā)展不僅關系到我國國民經濟的發(fā)展,同時又與人們的生活息息相關。如何對房地產市場采取措施而保證其健康穩(wěn)定的發(fā)展,這是我國政府面臨的重要難題。房地產稅是對房地產市場的開發(fā)建設以及交易能起到調控作用,對于房地產的交易量會有很大的影響,但是這也僅是調控措施中的一個方面。文章首先對房地產市場中所征收的稅進行了簡要的分析,然后對于房地產稅在調控房地產市場中存在的問題進行了分析,然后提出了改善的措施,對于促進房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。

文章運用回歸分析的方法,研究了房地產稅與房價之間的關系及對房價的影響,并分析其原因,從而說明房地產稅改革的必要之處。然后通過數(shù)據分析新房產稅對重慶、上海房價的影響,并說明原因,提出解決的合理建議。

近幾年來,隨著國民經濟的平穩(wěn)較快發(fā)展,我國房價呈現(xiàn)出急劇上漲的趨勢。本文通過運用回歸分析的方法,分析了房地產稅與房價之間的關系及對房價的影響,并分析原因,從而說明房地產稅改革的必要之處。然后通過數(shù)據分析新房產稅對重慶、上海房價的影響,并說明原因,提出解決合理建議。