收益現(xiàn)值法在橡膠林木資產(chǎn)評估中運(yùn)用

收益法是房地產(chǎn)評估的重要方法。在探討實(shí)務(wù)中收益法運(yùn)用存在問題的基礎(chǔ)上,對純收益的影響因素及選用、還原利率的選取方法等做了相關(guān)的分析。

1 房地產(chǎn)估價師:論使用收益現(xiàn)值法評估的精 度和誤差問題 內(nèi)容提要：中國證監(jiān)會2004年的第一號文件就使用收益現(xiàn)值法 做出了精度方面的剛性規(guī)定。本文以系統(tǒng)論的思維方式使用一般的誤 差理論用收益現(xiàn)值法為對象分析了評估的精度與誤差問題。本文重點(diǎn) 分析評估的系統(tǒng)誤差；指出評估理論的不完善，并提出解決的方案； 最后指出了收益現(xiàn)值法的幾種可能的命運(yùn)；給出了衡量評估工作的綜 合評價體系。 一、問題的來由和分析 中國證監(jiān)會2004年的第一號文件《關(guān)于進(jìn)一步提高上市公司財 務(wù)信息披露質(zhì)量的通知》對收益現(xiàn)值法使用預(yù)測收益數(shù)據(jù)和評估結(jié)果 提出了嚴(yán)格的剛性規(guī)定：與實(shí)現(xiàn)的利潤相比低于0～10%內(nèi)是不需要 進(jìn)行解釋工作的；10%～20%應(yīng)當(dāng)做出解釋和道歉；超過20%時需 要被審查。國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會、部令2004年第03號《國 有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》規(guī)定當(dāng)交易價格低于

收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)當(dāng)慎用

收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)當(dāng)慎用

!"#!""#·!"$!經(jīng)濟(jì)論壇 信用法，形成我國市場經(jīng)濟(jì)的良好環(huán)境。 同時法律應(yīng)當(dāng)允許建立盈利性的信用中 介機(jī)構(gòu)，這樣才能完善我國的信用體系。 !"建立盈利性的信用中介機(jī)構(gòu)。我 國應(yīng)當(dāng)有類似美國鄧白氏這樣的信用機(jī) 構(gòu)。由于我國缺乏信用機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理人 才，也不懂信用機(jī)構(gòu)的運(yùn)營方式，因此應(yīng) 當(dāng)允許國外的信用機(jī)構(gòu)在我國成立合資 公司或開辦分支機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)我國的信用管 理人才，加快我國信用機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā) 展。 同時，信用機(jī)構(gòu)必須盈利，應(yīng)當(dāng)允許 信用機(jī)構(gòu)靠出售信用信息來盈利，既促進(jìn) 信用機(jī)構(gòu)的造血機(jī)能，又促進(jìn)它們健康發(fā) 展。 #"信用機(jī)構(gòu)應(yīng)和公共機(jī)構(gòu)合作。在 我國已經(jīng)有些機(jī)構(gòu)掌握了一定的信用資 源，比如銀行、工商、稅務(wù)、公安等部門，但 是這些機(jī)構(gòu)的信用信息非常分散，他們沒 有盈利壓力，就沒有利用這些信用資源的 動力。如果信用機(jī)構(gòu)和國外一樣，能夠從 這些機(jī)構(gòu)購買信用資源，并對這些信用資 源進(jìn)行

本文針對鹿角靈芝在橡膠林下有機(jī)栽培生產(chǎn)過程中遇到的問題,運(yùn)用haccp管理體系及功能進(jìn)行全程監(jiān)控。闡述鹿角靈芝生產(chǎn)主要危害因素,提出關(guān)鍵控制點(diǎn)及規(guī)范化生產(chǎn)防害措施的程控內(nèi)容與限值。

我國存在著大量的低標(biāo)準(zhǔn)在用房屋需要進(jìn)行改造,在確定改造方案時,不僅要對方案進(jìn)行技術(shù)上的論證,且要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。通過建立凈收益現(xiàn)值法評價公式并用工程實(shí)例說明在舊房改造經(jīng)濟(jì)評價中的應(yīng)用方法,證明其應(yīng)用更為方便。

收益還原法是進(jìn)行土地價格評估時常用的方法之一。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等,他們都不同程度的影響了評估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。收益還原法在運(yùn)用過程中產(chǎn)生的問題應(yīng)該引起重視。

通過對工程項(xiàng)目投資評價中凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法這兩種評價方法的比較分析，提出了兩種評價方法的適用條件，指出：在選擇評價方法時，要根據(jù)項(xiàng)目所處的社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及方案自身的特點(diǎn)，采用恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資評價方法，從而得出正確的結(jié)論。

以大連泰利豐塑料包裝材料有限公司為背景,對該公司的技術(shù)工藝和設(shè)備方案及其社會效益進(jìn)行評估,運(yùn)用無形資產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法對該公司的技術(shù)工藝和設(shè)備方案進(jìn)行定量的分析,并給出了具體的計(jì)算模型;對其社會效益進(jìn)行定性的分析,從而得出該技術(shù)工藝和設(shè)備方案的運(yùn)用不僅能實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益還能得到社會效益——實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的雙贏。

林業(yè)建設(shè)，是關(guān)系到我國整體森林系統(tǒng)以及生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的重要事業(yè)，而林木種苗的培育，是林業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)，也是林業(yè)建設(shè)工作可否順利進(jìn)行的關(guān)鍵所在，在種苗培育的過程中，要根據(jù)土地的實(shí)際情況，在符合國家要求的情況下，盡可能的利用土地資源，有效快速的培養(yǎng)出，優(yōu)質(zhì)的林木種苗，為我國林業(yè)建設(shè)工程打好質(zhì)量基礎(chǔ)。面對嚴(yán)重的環(huán)境壓力和形勢，林業(yè)科研人員，要不斷研究探索，以大林木種苗生產(chǎn)特點(diǎn)為依據(jù)，結(jié)合工程建設(shè)的實(shí)際情況對林木種苗培育技術(shù)經(jīng)行創(chuàng)新，這樣才能更好的推動我國林業(yè)工程建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。

在林業(yè)工程林木種苗培育工作長期開展的過程中,沿用傳統(tǒng)培育技術(shù)與管理形式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代社會的發(fā)展需求,嚴(yán)重影響了林木種苗的成活幾率,制約了林業(yè)建設(shè),減少了林業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益.為此,必須要充分利用先進(jìn)的培育技術(shù),確保養(yǎng)護(hù)種植的科學(xué)合理性.本文將林業(yè)工程建設(shè)作為研究重點(diǎn),闡述了林木種苗的培育技術(shù),以供參考.

本文對房地產(chǎn)估價中收益法的運(yùn)用進(jìn)行了研究,探討了資本化率的確定方法,包括市場提取法、安全利率調(diào)整法、實(shí)際利率調(diào)整法、收益風(fēng)險倍數(shù)法,并針對各種方法的不同特點(diǎn),探討了其適用的具體情況,進(jìn)行了實(shí)證分析;此外本文探討了運(yùn)用"收益分配法"準(zhǔn)確測算待估房地產(chǎn)的凈收益,并進(jìn)行了實(shí)證分析。

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進(jìn)行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運(yùn)用。

目前,在我國房地產(chǎn)估價中有市場比較法、成本法以及收益還原法等三種常見的估價方法。收益還原法是通過合適的還原利率,將房地產(chǎn)在未來能夠帶來的純收益進(jìn)行估價的一種方法。本文主要探討了房地產(chǎn)估價中收益還原法的運(yùn)用。

目前,我國大型建設(shè)工程的投標(biāo)報價基本按工程量清單計(jì)價規(guī)范要求計(jì)價,合同中大多注明主要材料可根據(jù)施工期間市場價格進(jìn)行價差調(diào)整。但如何加強(qiáng)材料價差調(diào)整的管理,當(dāng)前還未引起建設(shè)單位足夠的重視。運(yùn)用費(fèi)用現(xiàn)值法,結(jié)合工程實(shí)例,對材料價差調(diào)整管理中的決策提供理論依據(jù),并為今后類似工程提供借鑒。

1 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用研究 中文摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評估需求的日益增長，過去使用成本法來 評估這些房地產(chǎn)價值的做法己經(jīng)越來越不適應(yīng)社會發(fā)展的需求，取而代之的是應(yīng)用收益法和 市場法來評估房地產(chǎn)價值。然而，收益法的基本原理比較簡單，但操作難度較大，尤其是在 我國。目前我國評估準(zhǔn)則難以有效地規(guī)范運(yùn)用收益法評估中的參數(shù)，致使參數(shù)選取受主觀人 為因素的影響較大。另外，我國尚不完善的市場環(huán)境和外界干預(yù)也是造成收益法操作不利的 重要原因。并且對于參數(shù)確定的問題至今沒有建立一個成熟的方法，導(dǎo)致收益法在實(shí)際應(yīng)用 中主觀性和隨意性很大，從而使其在實(shí)際應(yīng)用中被扭曲，這也嚴(yán)重影響了收益法在我國的應(yīng) 用。 本文主要針對收益法特定的理論依據(jù)、適用范圍及條件、參數(shù)確定等，總結(jié)了收益法評 估房地產(chǎn)價格存在的問題，并結(jié)合我國實(shí)際，在分析房地產(chǎn)評估和收益法基本

本文以房地產(chǎn)評估角度來研究現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)評估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對于收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對房地產(chǎn)評估起到一定積極的作用。

本文首先介紹了2009年全國注冊資產(chǎn)評估師考試教材《資產(chǎn)評估》房地產(chǎn)收益法的計(jì)算公式,并針對評估實(shí)務(wù)不具備運(yùn)用這些公式的完美條件的現(xiàn)狀提出了修正相關(guān)公式的具體方法,此外還闡述了運(yùn)用這些公式應(yīng)特別注意之處并舉例說明。

成本法、市場法和收益法是房地產(chǎn)評估中的三大方法。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)評估需求的日益增長。以成本法來評估房地產(chǎn)價值的做法已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會發(fā)展的需求。因?yàn)橥顿Y者購買或者投資某項(xiàng)資產(chǎn)，不僅關(guān)心該項(xiàng)資產(chǎn)的成本，更關(guān)心該項(xiàng)資產(chǎn)帶來的收益以及獲得未來收益風(fēng)險的大小?？梢灶A(yù)見，收益法將成為資產(chǎn)評估中最重要的一種評估方法。隨著我國房地產(chǎn)交易的日趨活躍，房地產(chǎn)評估的需求日益增長，迫切需要增強(qiáng)收益法評估房地產(chǎn)價值的可操作性，使運(yùn)用收益法評估出的房地產(chǎn)價值能夠更加具有說服力。為此，筆者擬就如何開展收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用作以探析。

本文以房地產(chǎn)評估角度來研究現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)評估中一項(xiàng)基本的方法，收益法。對于收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用進(jìn)行研究，希望對房地產(chǎn)評估起到一定積極的作用。

隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的展開,農(nóng)用土地評估變得日益重要。本文論述了運(yùn)用收益法進(jìn)行農(nóng)業(yè)土地評估的基本原理,并舉例說明如何選擇和計(jì)算土地收益、土地費(fèi)用、土地折現(xiàn)率等主要決定因素,以期得出農(nóng)業(yè)土地評估的合理評估值。