廣州市地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金關(guān)系實(shí)證研究

近年來普通住宅價(jià)格的上漲為居民和社會(huì)帶來了很大的問題,要想制定政策打壓房?jī)r(jià)就需先弄清房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系?；谖覈?guó)1998~2010年間各季度的普通住宅用地土地交易價(jià)格指數(shù)和銷售價(jià)格指數(shù),利用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行研究,得出結(jié)論是地價(jià)不是房?jī)r(jià)變化的格蘭杰原因,而房?jī)r(jià)是地價(jià)變化的格蘭杰原因。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格非理性攀升現(xiàn)象引發(fā)了關(guān)于高地價(jià)與高房?jī)r(jià)孰因孰果關(guān)系的爭(zhēng)論。針對(duì)這一問題,對(duì)基于中國(guó)2000—2010年房?jī)r(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)建立var模型,使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解技術(shù)進(jìn)行實(shí)證分析,發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與地價(jià)間存在正向的相互影響,短期內(nèi)房?jī)r(jià)沖擊對(duì)地價(jià)的影響速度及程度均大于地價(jià)沖擊的反作用。因此,短期內(nèi)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以達(dá)到房?jī)r(jià)維穩(wěn)是關(guān)鍵,而長(zhǎng)期只有增加土地供給,打消供求雙方關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,才能最終使過高的房?jī)r(jià)與地價(jià)回歸理性。

上海市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究——本文以最近5年上海市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和土地價(jià)格指數(shù)為樣本,通過時(shí)間序列分析,研究了上海市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互影響關(guān)系,結(jié)果表明在短期內(nèi)兩者相互影響,長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià),作者用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論,進(jìn)一步論證了實(shí)證檢...

研究目的——探討地價(jià)與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系。研究方法——實(shí)證研究法和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法。研究結(jié)果——在中短期,地價(jià)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的變動(dòng)過程,不受房?jī)r(jià)的影響,而房?jī)r(jià)卻受到地價(jià)的顯著影響;從長(zhǎng)期來看,房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響開始增強(qiáng),但總不及地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響,地價(jià)一直占主導(dǎo)地位。研究結(jié)論——在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí),應(yīng)先穩(wěn)定地價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控需要從四個(gè)方面著手:一是革除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴;二是調(diào)整土地政策,增加土地供應(yīng)量;三是加大保障性住房建設(shè)力度;四是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。

一、財(cái)富效應(yīng)的理論概述財(cái)富效應(yīng)(thewealtheffect)是指由于資產(chǎn)價(jià)格上漲(或下跌),導(dǎo)致資產(chǎn)持有人財(cái)富的增長(zhǎng)(或減少),進(jìn)而促進(jìn)(或抑制)消費(fèi)增長(zhǎng),影響短期邊際消費(fèi)傾向(mpc),促進(jìn)(或抑制)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)。簡(jiǎn)而言之,財(cái)富效應(yīng)就是指人們資產(chǎn)越多,

房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系問題一直是爭(zhēng)議較大的熱點(diǎn),理論界有兩種截然不同的觀點(diǎn):一種是成本論,從供給角度來看,地價(jià)決定房?jī)r(jià);一種是需求論,從需求角度來看,地價(jià)上漲是由于房屋需求增加。本文基于長(zhǎng)三角地區(qū)較有代表的四座城市數(shù)據(jù)對(duì)此問題進(jìn)行分析。

本文運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)、granger因果檢驗(yàn)和向量誤差修正(vec)模型對(duì)廣州市房地產(chǎn)投資額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系進(jìn)行了分析。實(shí)證研究表明:廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在均衡的協(xié)整關(guān)系,而且二者之間具有雙向因果關(guān)系,互相促進(jìn)。

廣州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證研究——本文運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)、granger因果檢驗(yàn)和向量誤差修(vec)模型對(duì)廣州市房地產(chǎn)投資額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間的關(guān)系進(jìn)行了分析。實(shí)證研究表明：廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在均衡的協(xié)整關(guān)系，而且二者之間...

基于廣州市2000年1季度～2007年2季度的季度數(shù)據(jù),本文運(yùn)用協(xié)整方法、granger檢驗(yàn)對(duì)廣州市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與地區(qū)gdp、人均可支配收入水平等區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系和因果關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與地區(qū)gdp、人均可支配收入水平之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系;同時(shí)地區(qū)gdp與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有雙向因果關(guān)系,二者互相促進(jìn)。

筆者使用北京市2002年8月到2010年8月的月度數(shù)據(jù),研究了地價(jià)與房?jī)r(jià)的非線性動(dòng)態(tài)關(guān)系。研究結(jié)果表明:北京市房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)于地價(jià)變動(dòng)的影響是非線性的,其關(guān)系適合使用lstr1模型來擬合,如果前1期的地價(jià)變動(dòng)高于27.61%,前3期和前5期房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)于當(dāng)期地價(jià)的影響是非線性的正的影響。其政策含義是,在現(xiàn)階段通過相關(guān)政策的實(shí)施,調(diào)節(jié)地價(jià)的過快增長(zhǎng)(增長(zhǎng)速度低于27.61%)是非常重要的,只有這樣才能大大減緩房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的推動(dòng)作用。

文章構(gòu)建了包括房?jī)r(jià)、地價(jià)和ppi三變量的向量自回歸(var)模型,經(jīng)格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)分析及方差分解得到的結(jié)果表明:房?jī)r(jià)的變動(dòng)引導(dǎo)了地價(jià)和ppi的變動(dòng)。政府通過實(shí)施一系列新政策來調(diào)控房?jī)r(jià),可平抑市場(chǎng)各方對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲預(yù)期,將穩(wěn)定土地價(jià)格,并有效抑制ppi過快上漲,有助于降低通脹風(fēng)險(xiǎn),從而達(dá)到改善民生,平穩(wěn)健康地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的。

房?jī)r(jià)租金比是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的重要指標(biāo)之一,目前房?jī)r(jià)租金比的研究往往以區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象,計(jì)算區(qū)域平均的房?jī)r(jià)租金比,用來判斷區(qū)域的居民住房投資的風(fēng)險(xiǎn)狀況。本文基于房?jī)r(jià)租金比理論,從居住消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的租買選擇的角度,以區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象,使用統(tǒng)計(jì)部門通用的抽樣采集數(shù)據(jù)方法,計(jì)算每個(gè)樣本所在區(qū)域的房?jī)r(jià)租金比,得到房?jī)r(jià)租金比的區(qū)域空間分布。最后,本研究以北京為案例,對(duì)北京八大城區(qū)進(jìn)行抽樣,測(cè)算出當(dāng)前北京各城區(qū)房?jī)r(jià)租金比,對(duì)北京各城區(qū)居民住房投資的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行對(duì)比分析。

廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度實(shí)證研究——選取供求狀況、空置率、成交單價(jià)以及二手房市場(chǎng)等指標(biāo)對(duì)廣州市房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)育狀況進(jìn)行判斷;運(yùn)用成交比例、人口密度、發(fā)展熟化程度等指標(biāo)對(duì)廣州市域內(nèi)部各行政區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度進(jìn)行分類。

房?jī)r(jià)與房貸和房地產(chǎn)投資完成額關(guān)系的實(shí)證研究——：隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中地位的日益提高，促進(jìn)和保持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展便成了人們非常關(guān)注的問題．．文章從實(shí)證分析的角度將房?jī)r(jià)指數(shù)與房貸和房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額之間的關(guān)系進(jìn)行了定量分...

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系及其政策含義——本文在房?jī)r(jià)構(gòu)成公式所蘊(yùn)涵的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的基礎(chǔ)上,通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)周期的分析,區(qū)分了預(yù)期房?jī)r(jià)、交易房?jī)r(jià)、交易地價(jià)和土地成本,并結(jié)合我國(guó)實(shí)際,討論了房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系,認(rèn)為交易房?jī)r(jià)通過影響預(yù)期房?jī)r(jià)決定交易地價(jià),土...

主要利用ganger因果檢驗(yàn)分析上海的房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的影響關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明,房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響,而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不明顯。進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)前政策,探討房?jī)r(jià)和地價(jià)如何走向良性運(yùn)作。

本文利用2002年3月到2008年6月中國(guó)28個(gè)省的面板數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了考察,結(jié)果表明土地招拍掛制度使得全國(guó)房?jī)r(jià)平均水平提高了13.2%。同時(shí),采用面板誤差修正模型對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的因果關(guān)系進(jìn)行了檢驗(yàn),證實(shí)了在全國(guó)范圍內(nèi),無論是長(zhǎng)期還是短期,房?jī)r(jià)都是地價(jià)的granger原因,而地價(jià)只是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期granger原因。本文認(rèn)為,由于各個(gè)地區(qū)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響方式不同,控制不同地區(qū)的房?jī)r(jià)應(yīng)該采取不同的有針對(duì)性的措施,不宜實(shí)行\(zhòng)"一刀切\(zhòng)"政策。

以1999—2009年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)為樣本,房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明,存在房屋(土地)需求消費(fèi)的棘輪效應(yīng);房?jī)r(jià)和地價(jià)在即期內(nèi)相互影響,兩者具有明顯的同步效應(yīng)。房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的granger因果檢驗(yàn)結(jié)果表明,無論是長(zhǎng)期還是短期,房?jī)r(jià)與地價(jià)均存在雙向因果關(guān)系。由此給出了相關(guān)的建議。

政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)總量平衡和優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)業(yè)的周期性震蕩，避免出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。政府通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過地價(jià)的杠桿作用，科學(xué)定價(jià)，合理供地，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的總量平衡和優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

本文應(yīng)用granger檢驗(yàn)的方法,對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)研究。并通過2005～2010年間武漢市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)和地價(jià)指數(shù)關(guān)系的檢測(cè),結(jié)果顯示:短期內(nèi)地價(jià)是由房?jī)r(jià)決定的,而長(zhǎng)期范圍內(nèi),這兩個(gè)方面是相互影響的。為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,保障廣大老百姓的切身利益,我們認(rèn)為:要盡量降低房?jī)r(jià),一方面要加大土地的供給量;另一方面要盡量減少地價(jià)的上漲。

本文采用2003～2009年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋銷售價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)作為樣本,通過單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)以及誤差修正模型,研究地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度,得到了反應(yīng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的長(zhǎng)期回歸模型,以及反應(yīng)其短期關(guān)系的誤差修正模型。

地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重到底為多少？地價(jià)是否為推高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，業(yè)內(nèi)所謂的“面粉”到底對(duì)“面包”起到了多大作用？